持ち家や土地などの不動産を売却しようと思っている方必見

◆居住用不動産の買い替えの特例とは

土地、建物などの不動産を売却して居住用不動産を買い換えしたときは、買い換えの特例を利用できます。

 

(特例を受けるためには譲渡資産と買い換え資産に一定の要件があります)

 

譲渡資産(売却する不動産)の適用要件

 

・居住用不動産を購入してからの期間が10年以上である
・売渡しする価格は1億円以下である
・売渡した年の1月1日時点で所有した期間が10年以上住んでいた不動産である
(具体的には平成15年12月31日以前に取得した不動産である)

 

買換え資産(買換えする不動産)

 

・土地の面積が500u以下である
・床面積が50u以上である
・一定の期間内に居住用に供した物件である
・耐震住宅である事、又は築年数25年以内の物件である
・前の不動産を売却した年の前年から翌年までの間この3年の間に取得した不動産である

 

買換え資産(買う家)の取得価格が譲渡資産(売る家)の譲渡価格よりも金額が高い場合は

 

所得税の課税が将来に繰り延べられ売った年については譲渡がなかったものとされ譲渡所得税はかかりません。

 

買換え資産(買う家)の取得価格が譲渡資産(売る家)の譲渡価格よりも金額が安い場合は

 

その差額を収入金額として、必要経費、から譲渡所得の金額の計算を行います。

 

<1>収入金額は

 

譲渡資産(売る家)の売却価格から買換え資産(買う家)価格を引いた金額です

 

<2>必要経費は

 

(譲渡資産(売る家)の購入価格+譲渡資産(売る家)の売却時の諸経費)×(収入金額÷譲渡資産(売る家)の売却価格)です

 

<3>譲渡所得は

 

収入金額から必要経費を引いた金額です

 

所得税が掛かる場合の譲渡所得の計算の一例は下記のとおりです

 

(一例)

 

譲渡資産(売る家)の金額が5000万円で買換え資産(買う家)の金額が3500万円、

 

譲渡資産(売る家)の取得費が500万円、 売るためにかかった費用が250万円の場合です。

 

<1>収入金額の計算は売れた金額−買い換えた金額です

 

=5000円−3500万円=1500万円(収入金額)

 

<2>必要経費の計算は(売れた家の取得費+譲渡費用)×(<1>÷売った金額)です

 

=(500万円+250万円)×(1500万円÷5000万円)=225万円(必要経費)

 

<3>譲渡所得の計算

 

<1>−<2>=1500万円−225万円=1,275万円が(譲渡所得金額)です

 

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