持ち家や土地などの不動産を売却しようと思っている方必見

◆不動産売却で必要になる税金は印紙税、所得税、住民税の3つです

不動産売り渡し→売買契約時(印紙税)→確定申告

 

(利益が出たケースのみ売り渡し翌年の2月16日から3月15日まで・所得税、住民税)

 

所得税、住民税の基となるのが譲渡所得です

 

(土地や居宅、マンションなどの不動産を売却して得たお金<所得>の事です)

 

譲渡所得税
(土地や建物を譲渡する所得に対する税金)

 

譲渡所得税とは土地や家、マンションなどの不動産を売却する時に必要になる税金です

 

譲渡所得税は、分離課税と言って給与所得や他のの所得と分類して算出します
(確定申告の手続は、他の所得と共に行う事になります)

 

売った時の税金である【譲渡所得税】を求めるには、

 

税金の計算の基になる<課税譲渡所得金額>を計算する必要があります

 

■ 譲渡所得計算式 :譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)

 

■ 税額計算式 :税額=譲渡所得×税率(所得税・住民税)

 

税率は

 

所有期間:短期(譲渡の年の1月1日で5年以下)39.63%(所得税30.63% 住民税9%)

 

所有期間:長期(譲渡の年の1月1日で5年超) 20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

 

となります

 

課税譲渡所得金額の計算方法は

 

譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額=課税譲渡所得金額です

 

 

譲渡価額とは

 

土地や家、マンションなどの売り渡し代金の事です

 

・取得費とは概算法又は実額法のいずれか大きい金額で計算

 

概算法:
譲渡収入金額×5%

 

実額法:
売却した土地や家、マンションを買い入れた際の購入時の代金や、購入時手数料などの資産を購入した時の金額に、

支出した改装、改良費、設備追加費などの金額を足した合計総額から、家屋の減価償却費を引いた金額です

 

(家屋の取得費は、所有していた期間中の減価償却費の相当額を引いて計算しても良いことになっています
しかも、※土地や家、マンションの取得費が不明であったり、取得費が譲渡価額の5%よりも少なかったり場合は、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とする事が出来ます)

 

減価償却費の計算方法

 

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。

 

自宅の建物や別荘は非事業用資産の耐用年数により減価償却費を計算します。また、建物は、全て定額法により減価償却費をはじき出します。

 

減価償却費:定額法は建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数です

 

譲渡総額とは

 

土地や家、マンションを売却するために支出した費用などをいい、支払った、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代、
売却する際に家を借りている人に支払った立退料、家屋、建物を取り壊して土地を売るケースの取壊し費用などです

 

特別控除とは

 

通常のケースではないのですが、自宅を売却した際の3000万円の特別控除など諸々の特例があります

 

譲渡所得が長期か短期かの所有期間により適用される税率が違います。

 

(売却した土地や家、マンションを所有した期間が売った年の1月1日時点で5年を超えるか超えないかにより適用となる税率が違います)

 

いくらで不動産を買い物したか不明な場合は?

 

相続での取得や、昔から所有している不動産は取得費用が不明な事も多々あります。

 

その様な場合、譲渡対価の5%を取得費として計算します
例を挙げると4500万円で売り渡しした土地の場合、4500万円×5%=225万円が取得費になります
取得費が分からない時だけでなく、この計算方法ではじき出した金額と実のところの取得費を比較した時に、有利な方を選択することも出来ます

 

4500万円の5%=225万円と実際に掛かった取得費200万円の有利な方を選択出来ます

 

不動産売却の一括査定はこちら↓↓

 


 
トップページ スマイスター一括査定 マイスミEX ふじたろう一括査定 運営者情報